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Louez votre résidence principale en toute légalité: règles et précautions »

La définition de la « résidence principale » est établie en référence à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014. Selon cette définition, la résidence principale est le logement occupé pendant au moins huit mois par an, sauf en cas d’obligation professionnelle, de raisons de santé ou de cas de force majeure, soit par le locataire ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Règles à suivre lors de la location de sa résidence principale :

  1. Usage exclusif du locataire :

Lorsque vous louez votre logement, il doit être utilisé exclusivement par le locataire. En d’autres termes, vous ne devez pas être présent pendant la location.

  1. Durée de location :

Le locataire doit y résider pour une durée limitée. La location de votre logement est généralement limitée à un maximum de 90 jours par client. Certaines communes ont également des restrictions sur la durée totale de location par an (par exemple, 120 jours par année civile), sauf en cas d’obligation professionnelle, de raisons de santé ou de cas de force majeure.

  1. Non-domiciliation du locataire :

Le locataire ne doit pas faire de votre logement sa résidence permanente. Il doit être considéré comme de la clientèle de passage.

  1. Fiscalité et obligations :

Lorsque votre résidence principale est louée meublée, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. De plus, des prélèvements sociaux sont dus au taux de 15,5%. Si vous êtes une société soumise à l’impôt sur les sociétés, cet impôt s’applique.

Si vous êtes locataire de votre résidence principale et souhaitez la sous-louer, vous devez obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire et ne pas appliquer un loyer supérieur au vôtre.

En cas d’appartenance à une copropriété, vérifiez si le règlement de copropriété permet l’activité de location saisonnière. Certaines clauses peuvent interdire toute activité professionnelle, y compris la location meublée touristique.

Il n’est généralement pas nécessaire de faire des démarches en mairie pour la location de votre résidence principale, sauf si votre commune a mis en place une procédure de déclaration obligatoire. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour connaître les éventuelles exigences.

Il est également important de se conformer aux règles relatives aux meublés de tourisme, notamment en ce qui concerne les contrats de location, l’occupation des lieux, les assurances et les taxes de séjour.

Prenez des précautions lors de la location de votre résidence principale, telles que protéger votre connexion Internet contre les utilisations frauduleuses, vous assurer que votre assurance couvre les dommages causés par les vacanciers et informer les vacanciers des spécificités de la copropriété.

Risques liés à la requalification de la résidence principale :

En cas de cession de votre résidence principale, il y a un risque de requalification en résidence secondaire ou locative. Pour bénéficier de l’exonération totale d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée lors de la vente, il est essentiel que le logement cédé soit effectivement votre résidence principale au moment de la cession (article 150 U du CGI). Dans le cas contraire, la plus-value serait soumise à un taux d’imposition de 19% pour l’impôt sur le revenu et de 15,5% pour les prélèvements sociaux, avec une assiette imposable réduite grâce à des abattements en fonction de la durée de détention (l’exonération totale étant possible après trente ans de détention).

Lorsque vous occupez différents logements, la notion de résidence principale est déterminée par l’existence d’indices concordants. Les juges considèrent que la preuve d’une occupation effective est établie par un faisceau d’indices. Par exemple, l’inscription sur les listes électorales de la commune ou la mention du logement comme résidence principale sur les déclarations de revenus ne sont pas suffisantes si vous occupez simultanément un autre appartement sans différence notable de consommation d’électricité et d’eau entre les deux logements. Des factures d’électricité, de téléphone, d’assurance habitation, ainsi que des attestations des maires de la commune et du notaire peuvent constituer des éléments probants pour prouver une occupation effective.

Il est important de noter que la location croissante des résidences principales peut entraîner une vigilance accrue des propriétaires bailleurs lorsqu’ils revendiquent cette exonération. Des litiges dans ce domaine sont susceptibles d’augmenter dans les années à venir.

En cas de litige, il est recommandé de faire appel à un avocat spécialisé, notamment un avocat mandataire en transactions immobilières, qui pourra défendre au mieux vos intérêts.

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